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鏈家購房管理漏洞調查:誰拿走了首付款?

發布時間:2019-06-29 00:25:45 來源:商學院 作者:

  文:王倩

  中介巨頭鏈家的一個經紀人交易詐騙案一石激起千層浪。

  事情發生在北京海淀區。購房人蔣女士通過鏈家購買了一套牡丹園附近的房子,向賣方支付了20萬元定金,向中介支付了8.06萬中介費,同時在鏈家資金監管平臺理房通上簽訂資金監管協議,根據鏈家的規定,用戶首付款必須通過理房通進行監管,而非直接支付給賣方。但是在蔣女士將首付款劃入理房通后,房屋交易流程遲遲沒有向下推進。最終這筆交易在合同截止日期內沒有走完。首付款卻被轉入買賣雙方都不認識的一個新增購買人的賬戶。

  后經過查證,該新增購買人是撮合此交易的經紀人虛構出來的,目的是騙取購房人首付款。鏈家相關負責人向《商學院》記者證實了該交易,告訴記者這是一起經紀人偽造合同詐騙用戶首付款的案件。

  經紀人違規

  在鏈家的房產交易過程中,一共分為幾個步驟:1、買賣雙方簽訂購房合同,買受人交付給業主一定數目的訂金,按照建委規定,這一數目不能超過整個房屋價格的20%;2、打網簽,將合同上傳建委;3、用戶將首付款劃入第三方平臺進行資金監管;4、雙方去銀行辦理貸款手續;5、辦理過戶手續,通過第三方平臺將首付款劃撥給業主。

  整個購房流程在雙方約定的期限內進行,其關鍵環節是網簽和資金監管。在鏈家旗下,是通過理房通來進行資金監管。理房通是鏈家旗下的一家互聯網支付公司。理房通實行賬戶分離制度,客服備付金全額交存至理房通在央行分支機構開設的“備付金集中存管賬戶”中,與自有賬戶分戶管理;鎖定客戶資金流轉路徑,只能解凍至賣方收款人賬戶,或退還至買方付款人賬戶,且必須銀聯或網聯劃轉。

  根據鏈家相關負責人的解釋,目前的資金監管有兩種,一種是通過理房通進行資金存管(用戶交易資金存放在理房通在央行開設的備付金集中存管賬戶);二是通過銀行監管;另一種是在建委進行資金監管(該種方式下,為減少客戶去銀行排隊辦理業務時間,用戶可以選擇使用理房通支付通道進行付款,網簽合同編號聲稱后,理房通代買方將交易資金劃轉至建委監管賬戶)。

  在該案中,用戶選擇第三種資金監管方式,該經紀人通過虛構共同買受人,偽造合同,選擇通過理房通將資金劃入建委監管,并私自在資金劃轉協議中將其設定為交易失敗情形下資金退還賬戶這一方式來實現。

  按照鏈家相關負責人的說法,在該案中經紀人有三項大的違規,一是偽造公章;二是偽造業主與買受人的筆跡;第三是通過打假網簽來增加虛構的共同買受人,并且修自修改資金監管協議,約定資金退還賬戶為共同買受人的賬戶等一系列手段蒙蔽客戶和公司。

  “這已經嚴重違反了鏈家經紀人的管理紅線,屬于最高級別的違規。”該負責人強調。

  無論是偽造公章還是偽造筆跡,都已經涉嫌犯罪。據了解,目前該經紀人已經被刑拘。上述負責人告訴記者,對于買方損失,鏈家已經對其賠償,包括被騙的首付款、買方支付給賣方的20萬元定金以及其繳納的中介費,同時買方在購買其他房屋時,還會補償其20萬元的價差。

  雖然鏈家對于買家的賠償已經完成,但是案件所透露出的管理漏洞,卻不得不去思考。

  管理漏洞

  根據報道,買賣雙方完全對于新增買受人一事并不知情。從合同簽約到合同到期,買賣雙方除了簽約時直接溝通過,其余時間一直通過該經紀人溝通。

  這也就給了該經紀人可乘之機。按照鏈家相關負責人的說法,該經紀人通過承諾給買賣雙方一些不當得利的方式,讓買賣雙方對其高度信任。

  但是按照鏈家相關負責人的說法,這種承諾不當得利的行為,在鏈家是不被允許的。據了解,在鏈家已經形成從人、到物、到服務的一整套流程體系的管理。“目前鏈家的經紀人,起招點是大學本科畢業生。”該負責人說道,“經過系統性教育培育的大學生,相對而言對于合規性的理解更深刻,從社會整體的犯罪率來講,學歷越高,犯罪率越低。同時在經紀人入職之后,都會對經紀人進行合規和風險管控的培訓等等。”

  “對物的管理,就是真房源的管理。對服務的管理,就是確保每個環節的合規以及安全,保障客戶的權益。”

  “平臺管理違規行為,包括真房源,備件管理,客源業務違規、房源業務違規,職業道德,合同管理,合作管理等等一共有139條。”上述相關負責人說道,“分別由合規管理部,平臺監察部、合同管理部等等六七個部門對經紀人的行為進行判定打分,判定分為黃線和紅線。”

  如果一旦拿到黃線,經紀人的信用分、商圈流量、績效等都會受到影響,而紅線則會被直接開除,在一定期限內或永不錄用。按照該負責人的說法,在鏈家內部違規的成本是非常高的。

  然而該交易反映出的一個現實問題是,在這么嚴的管理制度下,依然有人在冒天下之大不韙,原因何在?鏈家方面并沒有給出答案。

  在該購房交易過程中,鏈家相關負責人同時承認鏈家有流程管理漏洞。在房產交易過程中,需要有項目負責人來跟進整個合同,包括流程進度、流程節點,尤其是涉及更改合同以及增加買受人等重要方面,需要有人對買賣雙方進行提示。

  “過去這一提示是通過經紀人來完成這一提示。”這也就意味著,如果經紀人一旦出現惡意違規現象,這一提示就達不到應有的效果。

  該相關負責任人認為,目前對于合同的交易審核人員來講,沒有辦法去辨別公章的真偽。“尤其是偽造買賣雙方簽名一事,審核人員也無法去進行筆跡核對。”

  “未來我們會考慮通過系統發短信的方式來體型買賣雙方合同的更改。”上述負責人表示。“同時也可能進行電子化簽約,來杜絕偽造買賣雙方簽名一事。”

  易居研究院研究總監嚴躍進表示此次事件中介機構的管控是不到位的,對于經紀人的管理后續需要強化,尤其是合規經營等領域。

  目前警方已經介入該案的調查,《商學院》還將持續關注。

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