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越秀地產兇猛拿地背后:母公司孵化 全國化布局滯后

發布時間:2019-06-29 00:22:26 來源:新京報 作者:

  一錘定音,廣州老牌房企越秀地產再次加碼深圳布局,以59.08億摘得深圳尖崗山地塊,可售樓面價達到每平方米5萬元以上,這是越秀地產收入囊中的又一塊高價地。

  今年以來,越秀地產加大了拿地力度,據新京報記者不完全統計,今年上半年,越秀地產在土地方面的支出已經達到235.43億元,遠超去年全年拿地金額159億元。此外,越秀地產還通過其控股股東廣州越秀集團有限公司(簡稱“越秀集團”)與廣州地鐵簽訂協議,以78.5億元收購廣州地鐵旗下位于廣州的兩個項目。

  值得注意的是,在對千億目標的追逐中,越秀地產通過“母公司孵化——地產購買”和“地產+基金”合作的方式獲取土地,試圖以更少的資金撬動更多的土地資源。

  上半年土地支出總額超去年全年總額

  回顧2018年全年,越秀地產的權益拿地金額為159億元。今年年初,越秀地產曾經對外表示:“2019年公司拿地預算與去年相當,這是根據目前的市場情況作出的預判。2018年開始是整個房地產市場調控最嚴格的時候,2019年調控會繼續,但相信會有所調整。”

  越秀地產從今年4月份開始發力拿地,以合作方式首次進入中部城市鄭州、西部城市成都,加大長三角城市杭州的布局,涉及土地投資相關金額約120億元。

  除了公開拿地外,越秀地產與廣州地鐵的聯姻成為其獲取土地的新的渠道。早在今年2月27日,越秀地產以141億元向母公司越秀集團收購廣州市增城區新塘鎮官湖大型綜合體地塊51%股權,同時向廣州地鐵收購該標的35%股權,從而獲得廣州市增城區新塘鎮官湖大型綜合體地塊86%股權。

  越秀地產在今年5月發布公告稱,進一步與廣州地鐵展開合作,通過越秀集團以總價78.5億元收購廣州地鐵旗下蘿崗項目和陳頭崗兩個項目,并向兩項目提供資金支持,合計代價約90億元。

  對于90億元的交易價格,越秀地產卻強調并未計入本公司當期的支出。越秀地產在對新京報記者的回復中說明:“越秀地產通過與廣州越秀集團訂立兩份期權契約,在協定時間內行使期權以獲得這兩個項目公司的相應股權,目前所涉及金額90億元暫未納入當期土地投資金額。”

  2019年越秀地產獲得土地一覽表

  “母公司孵化——地產購買”模式

  在和廣州地鐵的合作中,越秀地產的獨特拿地方式引人注目,這被越秀地產稱為利用母公司資源平臺優勢,進行“母公司孵化——地產購買”的模式。

  這種“母公司孵化——地產購買”的模式在越秀地產與廣州地鐵的項目合作中可見,即“廣州地鐵項目先進入越秀集團,具備銷售條件前再注入越秀地產”。

  國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖分析稱:“越秀地產是越秀集團的上市平臺之一,上市公司需要管理財務報表,這樣做在開發時會對土地成本進行管理,也會減少相應的稅收。”

  “背靠大樹好乘涼”,地鐵上蓋項目前期投入資金大、開發周期較長,母公司承擔了前期的投資和風險,子公司等待時機“瓜熟蒂落”,這種模式對于子公司越秀地產來說優勢明顯。越秀地產在對新京報記者的回復中也表示:“越秀地產的期權契約可以讓公司擁有更大靈活度管理其現金流量,繼而提升在現時宏觀經濟環境下維持穩健增長的最佳平衡的能力。”

  除了“母公司孵化——地產購買”的模式,越秀地產今年上半年在公開市場拿地主要采取了合作的模式,即“地產+基金”的拿地方式,使得前期拿地資金成本降至最低。

  以鄭州為例,越秀地產僅支付0.48億元取得新鄭市龍湖鎮地塊9.50%的實際權益,而該地塊的項目公司武漢偉域房地產開發有限公司的股東為廣州越秀仁達六號實業投資合伙企業和武漢市東煌實業有限公司,武漢市東煌實業有限公司的股東為廣州市城秀房地產開發有限公司,也就是說其背后開發房企為越秀地產。而廣州越秀仁達六號實業投資合伙企業的大股東為自然人姚偉鵬,此人正是來自于越秀產業基金夾層投資部。

  事實上,越秀地產“地產+基金”的拿地模式由來已久,越秀產業基金成立于2011年,而越秀地產采用“地產+基金”較早的案例為2013年,越秀地產僅支付了58.17億元土地款便獲得了總地價為201.24億元的7宗土地,其中就包括90.1億元的武漢精武路高價地項目。

  通過“地產+基金”的方式撬動大量資金杠桿,這也是越秀地產敢于拿高價地的原因,近五年來,越秀地產已經相繼在廣州、武漢等多地拿下高價地。得益于這種模式,在拿高價地的同時,越秀地產并沒有像其他拿地激進的房企那樣背負著高額的負債,其2018年年底的資產負債率為74.58%,低于房企79.46%的平均負債率。

  但是,“地產+基金”的方式也有風險,越秀地產需要回購項目股權的同時還需要向基金方提供一定的內部回報率。以廣州蘿崗住宅項目為例,該項目由越秀地產附屬公司和投資基金廣州越秀仁達五號實業投資合伙企業聯合投標競得,雙方各自于項目公司的持股比例分別為10%和90%。在雙方簽訂協議時就規定,越秀地產在行使認購期權時,需要“根據合營伙伴向項目公司注入的股權及股東貸款的12%內部回報率厘定的行使價收購合營伙伴所持的項目公司全部股權”。

  對于“地產+基金”的方式,黃立沖解析道:“相比于一般的融資方式,這種與基金合作的方式資金成本是更高的,采取這種方式或是基于財務報表的考量,這樣操作時資金成本最終在收購時通過溢價來反映在土地成本中,而不會以利息的方式計入資金成本,這可以說是一種報表的管理方式,但是從實際的現金流來說,這樣做的代價會更高。”

  全國化布局滯后

  在越秀地產拿地兇猛的背后是其對規模的追求。越秀地產表示:“今年銷售目標680億元。截至2018年底,土地儲備達1941萬平方米,在市場環境較穩定的情況下,我們希望盡快實現千億目標。”

  作為老牌房企,在越來越多的黑馬房企涌現之后,實現千億目標成為越秀地產當下的緊要任務。近年來,越秀地產的發展速度相對落后。

  在規模排名上,據克而瑞數據顯示,越秀地產從2014年的第31位已跌落至2018年的第54位。從全國化布局來看,粵港澳大灣區為其優勢區域,但是,華北、華中、西部核心城市的布局相對滯后。今年上半年,越秀才通過合作拿地的方式首次進入鄭州和成都。

  在沖刺千億的征程上,越秀地產急需加速全國化布局。越秀地產在給新京報記者的回復中表示:“將堅定推進粵港澳大灣區、華中、華東、華北四大核心區域城市深耕戰略,同時,堅持優先獲取快周轉與高回報項目,積極謀求合作,實現精準投資。”

  新京報記者 徐倩 編輯 武新 表格制圖 薛慧敏 校對 李世輝

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